2020赤峰物業管理條例實施細則最新全文(附收費標準)

更新:2019-07-29 13:43:38 應屆教育網

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第一章 總則

第一條 為了規范本市物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據國家、自治區等有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區域內從事物業管理及相關活動的,均適用本辦法。

第三條 市人民政府建設行政主管部門(以下稱市物業行政主管部門)負責全市物業管理活動的指導、監督和檢查。

旗縣區人民政府建設(房產)行政主管部門(以下稱旗縣區物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

各級發改、財政、國土、規劃、民政、公安、環保、工商、質量技術監督、衛生、廣播電視和電業、通信等部門按照各自職責,依法做好物業管理有關工作。

第四條 街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當建立物業管理工作制度,具體指導、監督所轄區域內的業主成立業主大會和選舉業主委員會,監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區管理的關系。參與新建住宅小區綜合驗收、物業管理招投標、物業服務企業考評、舊住宅小區改造等工作。

社區居民委員會應當協助街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。對未實行物業管理的區域,組織業主進行自我管理和自我服務。

物業服務企業應當配合街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的,街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當提請旗縣區物業行政主管部門依法處理。

第五條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理,引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,促進物業管理行業健康發展。

第二章 業主及業主大會

第六條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務按照國家、自治區物業管理有關法律、法規執行。

第七條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和管理規約的,有關業主應當承擔連帶責任。

第八條 旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。

配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域,由當地人民政府通過舊住宅區改造等方式組織治理,創造條件,逐步實行物業管理。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

第十條 在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的,可以籌備成立業主大會。

第十一條 同一個物業管理區域內的業主,應當在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下,由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會代表組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。

籌備組人數應為單數,其中業主代表人數不得低于籌備組人數的半數,由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生。籌備組組長由社區居民委員會代表擔任。

籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下,組織業主召開首次業主大會會議,并通過管理規約、業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的,可以書面委托代理人參加。

第十四條 業主大會作出決定,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)百分之二十以上的業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第十六條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的,在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下,由社區居民委員會將擬決定的事項以書面的形式在物業管理區域內公告,公告期內業主反對意見未超過半數的,視為全體業主同意。

第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構,應當依法履行職責(經協商同意,也可選聘街道和社區工作人員為顧問)。

業主委員會的人數由業主大會根據實際情況,按照五人至十一人的單數確定。

業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人,副主任一人至二人。

業主委員會主任的工作,半數以上的委員不認可時,街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應及時指導業主委員會對主任進行改選。

業主委員會委員不得在本物業管理區域內物業服務企業或相關企業中**。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府備案。

第十八條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第十九條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。

第二十條 業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定必須經全體委員過半數同意。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十一條 業主委員會應當協助物業服務企業,督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主,限期交納物業服務費用。

第二十二條 業主委員會每屆任期不得超過五年,業主委員會任期屆滿兩個月前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交社區居民委員會或新一屆業主委員會,并做好交接手續。

第二十三條 業主委員會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格自行終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)拖欠物業服務費的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(六)拒不履行委員職責的;

(七)利用委員資格謀取私利的;

(八)侵害他人合法權益的;

(九)年度累計缺席業主委員會會議二次(含二次)以上的,任職期內累計缺席業主委員會會議三次(含三次)以上的;

(十)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

業主委員會委員不足業主委員會人員總數二分之一的,應按照程序重新選舉產生業主委員會,新一屆業主委員會產生之前,可以由社區居民委員會在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下,代行業主委員會的職責。

第二十四條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的指導、監督下,將業主共同財產和檔案等全部資料移交社區居民委員會代管。

第二十五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與社區居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。

在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,并接受其指導、監督。

業主大會、業主委員會作出的決定,應當及時告知社區居民委員會,并聽取社區居民委員會的建議。

第二十六條 新建住宅小區首次業主大會會議的工作經費由建設單位承擔,具體標準由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府和建設單位商定,并由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府代管。首次業主大會會議后,業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔,可以委托物業服務企業代收。工作經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況,應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主監督。

第二十七條 業主委員會憑街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府和旗縣區物業行政主管部門的備案證明,依法刻制印章。

第二十八條 物業轉讓后,原業主應當在辦理轉讓手續三十日內通知業主委員會和物業服務企業。

第二十九條 未成立業主大會、業主委員會或業主大會、業主委員會解散的,發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件,需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的,由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府指導、協助業主共同完成。

第三章 前期物業管理

第三十條 新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,建設單位沒有能力的,街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府可以進行協助。投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的,經物業行政主管部門同意,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十一條 招標人應當在指定的公共媒體上發布招標公告。

招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

第三十二條 招標人應當在發布招標公告十日前,提交以下材料報街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府和旗縣區物業行政主管部門備案:

(一)招標公告;

(二)招標文件;

(三)項目開發建設的政府批件;

(四)法律、法規規定的其他材料。

第三十三條建設單位應當在辦理建設工程施工許可證前完成物業管理招投標工作。

中標的物業服務企業應在前期物業服務合同簽訂后7日內派遣專業管理技術人員進入崗位,實施物業前期介入,并在前期物業管理期間履行以下職責:

(一)參與工程驗收和分戶驗收,以單體樓房為單位建立工程資料,對發現的質量問題及未按圖紙施工的,向建設單位或施工單位提出整改建議;

(二)掌握物業管理區域內共用設施設備、管線的布置,就設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議,參與共用設施設備的安裝、調試等工作;

(三)對物業管理用房、社區辦公活動用房等配套公共服務設施建設情況,向物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府報告;

(四)督促建設單位、施工單位整改開發建設中的遺留問題;

(五)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供服務并引導業主遵守約定,維護公共秩序;

(六)配合街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府做好業主大會籌備、業主委員會成立工作;

(七)前期物業服務合同約定的其他事項。

第三十四條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將有關資料移交給業主委員會或社區居民委員會。

第三十五條 新建住宅小區實行物業質量保修金制度。建設單位應當在住宅小區綜合驗收前,按照建筑安裝總造價的百分之二比例,向物業行政主管部門設立的專門賬戶交存物業質量保修金。物業質量保修金的交存、使用和管理,由物業行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。

物業質量保修金保證的保修責任期限,自建設單位將住宅物業交付業主使用之日起計算。正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:

(一)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;

(二)供熱系統,為5個采暖期;

(三)供冷系統,為2個供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年;

(五)裝修工程,為2年。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

第三十六條 建設單位應當按照規劃要求,以不低于開發建設規模千分之三的標準,在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤用房和業主大會、業主委員會辦公用房。住宅小區分期開發建設的,必須在首期建設范圍內配置。

規劃、建設行政主管部門在審查居住小區修建性詳細規劃、建筑工程設計施工圖時,應要求建設單位和設計單位標明物業管理用房的面積、位置。

房產管理部門在房屋測繪、銷售、驗收、權屬登記等環節,應按照規劃、建設行政主管部門批準的居住小區修建性詳細規劃、建筑工程設計施工圖,確定物業管理用房的實配面積、位置(具體到棟號、房號)。物業管理用房交付使用時,必須具備供水、供熱、供電設施及其他基本使用條件,能直接投入使用。物業管理用房建設費用列入開發建設成本,由建設單位無償提供給物業服務企業使用,以全體業主的名義進行權屬登記,不頒發房屋產權證書。

物業管理用房的分配、使用和管理,由街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府負責監督。

第三十七條 新建住宅小區建設單位應按照規劃要求,配套建設社區辦公活動用房,作為社區居民活動議事、解決矛盾、辦理居民事務的場所。小區居民1000戶以下的配建面積不低于500平方米,小區居民1000戶以上的每百戶配建面積不低于50平方米。社區辦公活動用房交付使用時,應具備供水、供熱、供電等基本條件和相關服務設施,建設費用列入開發建設成本,由建設單位無償提供給街道社區。規劃、建設、房管等行政主管部門要各司其職、密切配合,加強對各環節的監管,對社區辦公活動用房的面積、性能和質量進行把關。

新建住宅小區內配套建設的其他公共服務設施,建設單位應在商品房(預)銷售方案、商品房買賣合同中,明確其設計用途、產權歸屬、經營內容和管理方式等。商品房(預)銷售方案應在銷售場所進行公示。

社區辦公活動用房及其他公共服務設施的建設位置、建筑面積、主體結構、房屋外貌、設計用途、經營內容等,建設單位、產權人或使用人不得擅自改變;確需改變的,應經業主委員會、街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府書面同意,并到相關行政管理部門辦理審批手續。

第三十八條 已實施物業管理的區域更換物業服務企業的,以及未實施物業管理的區域經過整治改造具備物業管理條件的,也應依法通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。

第四章 物業管理服務

第三十九條 物業管理事項一般包括下列內容:

(一)物業共用部位的維護和管理;

(二)物業共用設施設備的運行、維修和管理;

(三)物業管理區域內公共環境衛生和綠化管理;

(四)協助相關管理部門做好安全、消防、交通等工作;

(五)物業裝飾裝修管理服務;

(六)物業檔案資料的管理;

(七)其他管理事項。

第四十條 從事物業管理活動的企業應當依法向旗縣區級以上工商行政管理部門辦理注冊登記手續,領取企業法人營業執照。

物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內,按照自治區物業服務企業資質管理辦法有關規定,辦理物業服務企業資質證書。

物業服務企業應當在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動,未領取資質等級證書的不得從事物業管理活動。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

物業服務企業承接物業服務項目前,應當確定項目負責人和管理人員,項目負責人和管理人員只能在一個物業服務項目任職。項目負責人和管理人員基本情況,應到旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府備案。

物業行政主管部門應建立物業服務企業動態監管系統,對有不良行為的物業服務企業實行“黑名單”制度,并定期向社會公布各物業服務企業的信用信息及信用等級。

第四十一條 物業服務企業享有下列權利:

(一)依照物業服務合同和管理制度對物業實行管理;

(二)依照物業服務合同的約定收取物業服務費用;

(三)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

第四十二條 物業服務企業應當履行下列義務:

(一)履行物業服務合同,執行物業管理行業規范和技術標準,依法經營;

(二)根據有關法律、法規和物業服務合同,結合實際情況,起草物業管理制度;

(三)接受業主和業主委員會的監督;

(四)接受有關部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府的監督管理;

(五)定期公布物業服務費用和代管資金的使用情況;

(六)妥善保管物業有關資料;

(七)發現違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,應當及時制止,并向業主委員會和有關行政管理部門報告;

(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四十三條 通過招標或協議選聘物業服務企業的,當事人應簽訂規范的物業服務合同。在合同簽署之前,應繳納物業服務履約保證金,履約保證金的標準按物業項目服務費的50%計算。

物業服務合同包括下列內容:

(一)當事人和物業的基本情況;

(二)物業管理事項;

(三)物業服務等級和標準;

(四)物業服務費用及其收繳方式;

(五)雙方的權利義務;

(六)專項維修資金的管理與使用方式;

(七)物業管理用房的使用與維護;

(八)合同期限、合同終止和解除的約定;

(九)違約責任以及解決糾紛的途徑;

(十)履約保證金的標準、使用和管理;

(十一)雙方約定的其他事項。

第四十四條 物業服務合同期限屆滿前,全體業主應召開業主大會決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。決定續聘原物業服務企業的,應當與原物業服務企業協商續簽物業服務合同;決定解聘或原物業服務企業不再續簽物業服務合同的,應當在合同期限屆滿前三個月,履行必要的通知義務,在物業管理區域內公告。

物業合同終止前,原物業服務企業不得停止服務;物業服務合同終止后,在新物業服務企業未進入前,原物業服務企業應延長服務,但最長不得超過三個月,延長服務期間可按照原合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

第四十五條 物業合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務的,物業服務企業應在三十日內與全體業主或新物業服務企業完成交接,原物業服務企業不得以任何理由拒絕辦理交接。物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,新物業服務企業可按照物業服務合同簽訂的內容提供服務。旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務標準相適應的原則,由業主和物業服務企業按照物業和價格行政主管部門規定的物業服務標準和收費指導價格,在物業服務合同中約定。

物業服務企業可以根據業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十七條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費等為由,減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。

第四十八條 業主應當根據物業服務合同的約定,足額交納物業服務費,不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業服務費。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位繳納。

第四十九條 物業管理區域內,供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等經營單位應當向最終用戶收取有關費用。

任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用,也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收本條第一款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關單位和部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

第五十一條 物業行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業等當事人在物業管理活動中的投訴。受理投訴后,應當及時進行調查,并自受理投訴之日起十五日內答復投訴人。

投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的,受理部門應當自受理之日起五日內移送有關行政管理部門,并書面告知投訴人。

第五章 物業的使用與維護

第五十二條 物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞或改變房屋承重結構、主體結構和房屋外貌;

(二)改變按照規劃建設的私有建筑、公共建筑和共用設施設備的性質和用途;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

(四)占用、損壞或者擅自移動物業的共用部位和共用設施設備;

(五)違章搭建;

(六)擅自設置攤點、集貿市場和店外經營;

(七)隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;

(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;

(九)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽;

(十)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品,排放有毒有害氣體和廢棄物,發出超過規定標準的噪音;

(十一)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第五十三條 業主在裝修、裝飾前應與物業服務企業簽訂裝修、裝飾協議。裝修、裝飾產生的建筑垃圾由業主負責清運;業主也可委托物業服務企業清運,并承擔相關費用。

第五十四條 物業管理區域內供電、燃氣、供水、供熱、排水、通信、有線電視等經營單位以及物業服務企業和業主,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

經營單位、物業服務企業及業主的責任劃分如下:

(一)供電管線、設施設備:屬業主共有變壓器(含變壓器高壓引線)、單元或樓棟進戶總開關上接點(樓棟外墻總接入點)到變壓器部分由供電單位負責,單元或樓棟進戶總開關上接點(樓棟外墻總接入點)以內屬業主共有部分由物業服務企業負責,所發生的費用均從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,可委托物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

(二)燃氣管線、設施設備:業主專有部分以外的由燃氣經營單位負責,所發生的費用由燃氣經營單位承擔;屬業主專有部分,由燃氣經營單位維修,所發生的費用依照合同的約定處理。

(三)供水管線、設施設備:建筑物外墻以外部分由供水單位負責,所發生的費用由供水單位承擔;建筑物外墻以內屬業主共有部分由物業服務企業負責,所發生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,可委托供水單位或物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

(四)供熱管線、設施設備:供熱單位應當對熱用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修的責任,物業服務企業負責做好組織和協調工作。熱力站出口到采用分戶控制供熱的熱用戶入戶閥門(包括閥門、熱計量表等),熱力站出口到尚未實施分戶控制供熱(單管循環管網供熱)的熱用戶單元或樓棟入戶閥門井(包括閥門),所發生的維修費用由供熱單位負責,其他屬業主共有部分所發生的費用,從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,所發生的費用由業主或責任方承擔。

(五)排水管線、設施設備:物業管理區域屬業主共有的排水管線、設施,由物業服務企業負責,所發生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,可委托物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

(六)通信、有線電視等管線、設施設備:由經營單位與業主按照有關規定或合同的約定處理。

第五十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

住宅專項維修資金的標準、管理和使用,物業行政主管部門應會同財政部門,按照國家和自治區的有關規定制定管理制度。

第五十六條 發生下列緊急情況時,物業服務企業應會同供熱、供水、供電等相關單位,采取應急防范措施,制定維修、更新和改造方案,同時向業主委員會、社區居民委員會和物業行政主管部門報告:

(一)電梯發生故障影響正常使用的;

(二)消防設施損壞,消防部門出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏,影響房屋使用和安全的;

(四)供電、供熱、供水、排水管線及設施設備損壞,影響正常使用的;

(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

發生以上緊急情況,物業服務企業和各相關單位應先行組織搶修,不得以任何理由推諉、拖延。搶修內容屬于使用住宅專項維修資金范圍的,搶修工作完成后,物業服務企業和各相關單位應持有關材料,委托具有相應資質的中介機構審價,并向業主委員會或社區居民委員會提出列支住宅專項維修資金申請,業主委員會或社區居民委員會審核同意后,報旗縣區物業行政主管部門備案,由住宅專項維修資金管理部門劃撥專項維修資金。

發生以上緊急情況,沒有物業服務企業的,由業主委員會或社區居民委員會組織相關單位制定維修、更新和改造方案,并進行搶修。搶修內容屬于使用住宅專項維修資金范圍的,按照前款程序在住宅專項維修資金中列支。

第五十七條 住宅專項維修資金余額不足或無專項維修資金的住宅小區,住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用,由業主委員會或社區居民委員會組織業主籌集,并按照下列規定分攤:

(一)屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備,由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

(二)屬單棟房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備,由該棟房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

(三)屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備,由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

第五十八條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

第六章 違章處理

第五十九條 建設單位、物業服務企業違反本辦法的,由物業行政主管部門按照權限依據國家、自治區有關規定進行處理。

第六十條 業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規活動的,由有關部門依法處理。

第六十一條 業主委員會違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,依法追究責任人的法律責任。

第六十二條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十三條 物業行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規行為的,由有關部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七章 附則

第六十四條 本辦法由赤峰市住房和城鄉建設委員會負責解釋。赤峰市住房和城鄉建設委員會可根據本辦法制定實施細則。

第六十五條 本辦法自2012年12月1日起施行。原《赤峰市住宅小區物業管理暫行辦法》(赤政發〔2000〕16號)同時廢止。

解讀:

《赤峰市物業管理辦法》(以下稱《辦法》)已于2012年12月1日起施行。對已經施行的《辦法》,群眾倍加關注那些與自己切身利益密切相關的信息:正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限是如何規定的?物業管理區域內有哪些禁止行為?物業管理區域內供電、燃氣、供水、供熱、排水、通信、有線電視等經營單位以及物業服務企業和業主,應當如何依法承擔管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任?住宅專項維修資金如何使用?

問:“什么可以導致喪失業主委員會資格?” 

答:“過去,在我市曾發生過拖欠多年物業費的業主以業主委員會委員的身份組織廣大業主,以“合法”身份帶頭欲炒掉原物業服務企業的事件。對大部分業主來說,這可能成為部分欠費者逃脫欠費的一個理由。擁有業主委員會委員資格需要哪些條件?這方面的規定相對模糊是產生“惡意炒物業”現象的根源。《辦法》施行后,這一現象將會得以遏制。《辦法》規定了業主委員會委員資格自行終止的條件:因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;因疾病等原因喪失履行職責能力的;依法被限制人身自由的;拖欠物業服務費的;以書面形式向業主大會提出辭呈的;拒不履行委員職責的;利用委員資格謀取私利的;侵害他人合法權益的;年度累計缺席業主委員會會議二次(含二次)以上的,任職期內累計缺席業主委員會會議三次(含三次)以上的;法律、法規以及管理規約規定的其他情形。”

從中不難看出,繳納物業服務費是業主應履行的義務之一。業主欠費后即不擁有委員資格,帶頭炒物業的現象將會減少。

問:“如何避免開發建設遺留問題與物業服務范疇?”

答:“以前,由于前期物業管理不規范,經常導致因水、電、暖、綠化等原因引發物業服務糾紛。由此導致的一個惡果是:業主委員會將開發建設單位的一系列遺留問題的“爛賬兒”全算在物業服務企業頭上,水、電、暖、綠化等方面在保修期內出現問題都找物業服務企業解決。廣大業主的切身利益受損,物業公司成了業主的“出氣筒”,物業公司有苦難言。

為避免此類現象發生,減少麻煩,《辦法》規定,建設單位應當在辦理建設工程施工許可證前完成物業管理招投標工作。中標的物業企業在前期物業管理期間履行以下職責:參與工程驗收和分戶驗收,對發現的質量問題及未按圖紙施工的,向建設單位或施工提出整改建議;掌握物業管理區域內共用設施設備、管線的布置,就設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議,參與共用設施設備的安裝、調試等工作;督促建設單位、施工單位整改開發建設中的遺留問題;根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定,向業主提供服務并引導業主遵守約定,維護公共秩序;配合街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府做好業主大會籌備、業主委員會成立工作;前期物業服務合同約定的其他事項。”

無疑,前期物業管理的相關規定,增強物業服務企業的“話語權”和“參與權”,如能落實到位,對廣大業主和物業服務企業來講,利莫大焉。

問:“什么是物業質量保修金制度?”

答:“《辦法》中一個最大的亮點是:對新建住宅小區實行物業質量保修金制度。

從物業行政主管部門的角度來看,有了物業質量保修金制度這一“制約權在手”,對相差方的約束無疑有利于提高建筑工程質量。一旦出現質量問題,也不至于因為沒有相關制約手段,產生屢次協調屢次沒有結果甚至相關方“人去樓空”,導致眾多業主利益受害的現象發生。

據《辦法》規定,建設單位應當在住宅小區綜合驗收前,按照建筑安裝總造價的百分之二比例,向物業行政主管部門設立的專門賬戶交存物業質量保修金。”

問:“什么情況下才能使用物業質量保修金?保修金保證的保修責任期限如何確定的?”

答:“物業質量保修金保證的保修責任期限,自建設單位將住宅物業交付業主使用之日起計算。正常使用條件下,房屋建筑工程的最低保修期限為:屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;供熱系統,為5個采暖期;供冷系統,為2個供冷期;電氣管線、給水管道、設備安裝,為2年;裝修工程,為2年;其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。”

問:“物業服務企業到底管什么?”

答:“《辦法》中的物業管理事項共有七項,其中涉及“公”“共”字眼的事項占了三項。

《辦法》規定物業管理事項一般包括下列內容:物業共用部位的維護和管理;物業共用設施設備的運行、維護和管理;物業管理區域內公共環境衛生和綠化管理;協助相關管理部門做好安全、消防、交通等工作;物業裝飾裝修管理服務;物業檔案資料的管理;其他管理事項。

除此而外,在物業服務企業應當履行的義務中,《辦法》規定“報告義務”與業主利益密切相關:發現違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,應當及時制止,并向業主委員會和有關行政管理部門報告。

為達到管理目的,物業行政主管部門將通過建立物業服務企業動態監管系統,對有不良行為的物業服務企業實行“黑名單”制度,并定期向社會公布各物業服務企業的信用信息及信用等級。”

問:“《辦法》中的禁止行為都包括什么?”

答:“在現實生活中,物業管理區域內的禁止性行為對維護廣大業主的利益有利無害。為維護廣大業主和相關方面的利益,《辦法》對物業管理區域內的禁止性行為加以明確,禁止性行為包括:損壞或改變房屋承重結構、主體結構和房屋外貌;改變按照規劃建設的私有建筑、公共建筑和共用設施設備的性質和用途;擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;占用、損壞或者擅自移動物業的共用部位和共用設施設備;違章搭建;擅自設置攤點、集貿市場和店外經營;隨意傾倒垃圾、雜物,侵占和毀壞綠地;擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽;違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒物品,排放有毒有害氣體和廢棄物,發出超過規定標準的噪音;利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;法律、法規和管理規約禁止的其他行為。”

問:“《辦法》中水電暖氣的責任界限是如何劃分的?”

答:“在日常生活中,經常會因水、電、暖、氣等相關責任區域的界限劃分不清導致糾紛多發。《辦法》中將經營單位、物業服務企業及業主的維護責任劃分得比較清楚。

供電管線、設施設備:屬業主共有變壓器(含變壓器高壓引線)、單元或樓棟進戶總開關上接點(樓棟外墻總接入點)到變壓器部分由供電單位負責;單元或樓棟進戶總開關上接點(樓棟外墻總接入點)以內屬業主共有部分由物業服務企業負責,所發生的費用均從住宅專項維修資金中列支。屬業主專有部門,可委托物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

燃氣管線、設施設備:業主專有部門以外的由燃氣經營單位負責,所發生的費用由燃氣經營單位承擔;屬業主專有部分,由燃氣經營單位維修,所發生的費用依照合同的約定處理。

供水管線、設施設備:建筑物外墻以外部分由供水單位負責,所發生的費用由供水單位承擔;建筑物外墻以內屬業主共有部分由物業服務企業負責,所發生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,可委托供水單位或物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

供熱管線、設施設備:供熱單位應當對熱用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修的責任,物業服務企業負責做好組織和協調工作。熱力站出口到采用分戶控制供熱的熱用戶入戶閥門(包括閥門、熱計量表等),熱力站出口到尚未實施分戶控制供熱(單管循環管網供熱)的熱用戶單元或樓棟入戶閥門井(包括閥門),所發生的維修費用由供熱單位負責,其他屬業主共有部分所發生的費用,從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,所發生的費用由業主或責任方承擔。

排水管線、設施設備:物業管理區域屬業主共有的排水管線、設施,由物業服務企業負責,所發生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業主專有部分,可委托物業服務企業維修,所發生的費用由業主或責任方承擔。

通信、有線電視等管線、設施設備:由經營單位與業主按照有關規定或合同的約定處理。”

問:“如果沒有住宅專項維修資金怎么辦?”

答:“對沒有住宅專項維修資金或住宅專項維修資金余額不足的,住宅小區相關部位的維修、更新和改造費用,《辦法》規定,住宅專項維修資金余額不足或無專項維修資金的住宅小區,住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用,由業主委員會或社區居民委員會組織業主籌集,并按規定分攤:屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備,由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;屬單棟房屋內業主共有的共用部位、共用設施設備,由該棟房屋的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;屬一個單元內業主共有的共用部位、共用設施設備,由單元內的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。”

問:“鄰居阻撓維修怎么辦?”

答:“俗話說,遠親不如近鄰,近鄰不如對門。可現實生活中,住在同一幢樓房內的業主們卻會遇到這樣的煩惱事:整幢樓或某個單元樓的水、電、暖、氣等公共部位需要維修,可一樓的鄰居卻以種種理由阻撓維修;頂樓防水層滲水,非頂樓住戶以種種借口拒絕在使用專項維修資金申請書上簽字……其實在這里,那些阻撓維修或拒絕簽字的業主就沒有換位思考:如果利益受害的對方是你家,你該如何?

今后遇到這種情況,《辦法》相關規定會為利益受損業主“撐腰”:物業共用部位、共同設施設備維修、更新和改造時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。”

以上關于2020赤峰物業管理條例實施細則最新全文(附收費標準)的相關信息是應屆教育網收集并且整理,僅為查考。
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