2020大連物業管理條例實施細則最新全文(附收費標準)

更新:2019-07-29 13:34:59 應屆教育網

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第一章總則

第一條為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主自行管理等方式,對建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。

第四條市及區(市)縣人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立健全物業管理綜合協調機制和目標責任制,建立與之相適應的資金投入與保障機制,制定和落實物業服務扶持政策。

第五條市及區(市)縣物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

價格、公安、司法行政、建設、規劃、工商、質監、城市管理執法、環保、消防、人民防空等主管部門,按照各自職責,相互配合,依法做好物業管理的相關工作。

具有行政管理職能的市人民政府派出機構根據授權,負責區域內物業管理活動的監督管理工作。

第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員,依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業服務與社區管理、社區服務的關系,調解物業服務糾紛。

居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。

第七條物業行業協會應當依照國家和省有關規定,制定行業服務標準,建立和完善行業誠信和自律機制,開展物業服務從業人員職業道德教育和專業培訓,加強業務指導,調解物業服務企業之間的糾紛,協助物業主管部門做好信用信息管理,維護物業服務企業的合法權益。

鼓勵物業服務企業加入物業行業協會。

第八條推進智慧物業建設。鼓勵采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術,提升物業服務質量和管理水平,方便業主參與公共事務、開展協商活動。

第九條推進建立物業服務第三方評估機制。物業主管部門、業主、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目承接查驗、物業服務收費、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和委托合同的約定提供專業服務,接受市物業主管部門監督管理,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章物業管理區域與前期物業管理

第十條物業管理區域劃分、調整和備案應當符合國家、省有關規定,具體辦法由市物業主管部門制定。

第十一條物業服務用房應當按照國家和省有關規定配置和管理。

一個物業管理區域內被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過五萬平方米的自然街區,應當單獨配置物業服務用房。

第十二條建設單位應當依法選聘物業服務企業對新建物業實行前期物業管理。住宅前期物業服務企業應當通過招標投標的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的,經區(市)縣物業主管部門批準,可以采取協議方式選聘。

第十三條建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,應當包括以下內容:

(一)物業服務事項、標準、收費價格和委托代收費事項;

(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

(三)調整物業服務收費的約定;

(四)物業服務質量的評估方式;

(五)物業服務用房的面積和位置;

(六)共用設施設備清冊;

(七)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法;

(八)違約責任及合同解除的條件;

(九)合同期限;

(十)與前期物業服務有關的其他事項。

建設單位應當自簽訂前期物業服務合同之日起三十日內,依法到區(市)縣物業主管部門備案。

前期物業服務合同應當作為商品房買賣合同的附件。

第十四條新建物業交付使用前,建設單位應當依法向物業服務企業移交相關資料,并按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業管理區域內的物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。實施承接查驗的物業,應當具備下列條件:

(一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件,并報建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用設施設備按照規劃設計要求建成并取得相關部門準許使用的文件,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;

(三)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備已取得使用合格證書;

(四)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(五)車位、車庫和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足功能使用要求;

(六)住宅小區分期交付的,交付的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;交付區域內道路、綠地等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足功能使用要求;

(七)住宅小區整體交付時,教育、郵政、文化體育、醫療衛生、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃要求設計建成;

(八)法律、法規和前期物業服務合同約定的其他條件。

第十五條承接查驗可以邀請區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府參加。承接查驗合格的,建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

承接查驗協議應當載明物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項。未經查驗或者查驗不合格的,物業服務企業不得承接。

物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內至區(市)縣物業主管部門依法辦理備案,并于備案后十五日內將備案情況在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄及時歸檔,建立物業承接查驗檔案,并妥善保管。

第三章業主、業主大會及業主委員會

第十六條依法辦理不動產登記或者依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

尚未登記取得所有權,但基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人,可以認定為業主。

第十七條業主依照《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》的規定,享有業主權利,履行業主義務。

業主有下列行為之一的,業主大會可以在管理規約以及業主大會議事規則中對其參加業主大會會議、行使投票權等共同管理權的行使進行限制:

(一)拒不按照物業服務合同約定支付物業服務費;

(二)拒不交納住宅專項維修資金;

(三)拒不執行業主大會、業主委員會依法作出的決議、決定的其他行為。

第十八條物業管理區域內的全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主或者業主人數較少,且經全體業主同意不設立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十九條具備成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的,應當依照《遼寧省物業管理條例》有關規定申請、組建。

建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備成立首次業主大會會議必要的資料。建設單位、物業服務企業未依法報送或者建設單位注銷的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢,不動產登記機構應當無償提供。街道辦事處或者鄉鎮人民政府對獲得的資料應當妥善保管和使用,不得泄露或者另作他用。

第二十條籌備組組長應當及時召集并主持籌備組會議,組織籌備組成員依法履行擬定首次業主大會會議審議事項、確定會議表決規則等工作職責,籌備組成員不得委托代理人參加會議。

籌備組會議就相關事項作出的決定,應當經籌備組全體成員過半數同意和簽字確認,制作書面記錄并存檔。

籌備組會議決定應當自作出之日起三日內、首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置向全體業主進行不少于七日的公告。業主有異議的,應當在公告期滿前以書面形式向籌備組提出,籌備組應當自收到書面意見之日起七日內組織復核,根據復核結果決定是否修改,并書面告知異議人。

第二十一條籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議,一百八十日內組織完成首次業主大會會議審議事項的表決工作和選舉產生業主委員會,異議處理期間不包括在內。籌備組逾期未完成首次業主大會會議籌備工作的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面公告籌備組解散并另行組建。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立后,籌備組應當將首次業主大會會議形成的會議記錄及相關材料移交業主委員會,并自行解散。

第二十二條首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。老舊住宅區以及建設單位注銷的,首次業主大會會議的籌備經費由區(市)縣人民政府承擔。

第二十三條業主大會定期會議由業主委員會按照議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的,應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議召開的;

(二)需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(四)業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一但尚未超過半數且無候補委員遞補的;

(五)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會未按照前款規定組織召開業主大會會議的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;逾期仍不組織召開或者無法召開的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督居(村)民委員會組織召開。

第二十四條召開業主大會會議,應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律后果(含業主未參與表決情形)等于會議召開十五日前通知全體業主。

住宅物業管理區域內的業主委員會組織召開業主大會會議,應當及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會。

第二十五條業主大會會議討論決定下列事項:

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(二)選舉、罷免或者更換業主委員會委員;

(三)確定物業管理區域的調整;

(四)確定物業管理方式,選聘、續聘和解聘物業服務企業;

(五)確定或者調整物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)籌集和使用住宅專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)制定共用部位、共用設施設備維護管理辦法;

(十)共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用;

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

(十二)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;

(十三)法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的其他事項。

第二十六條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式,也可以采用信息化方式。專有部分面積、業主人數以及表決效力的認定,依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

市人民政府應當逐步推進業主決策電子投票系統的建設。

第二十七條業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定、決議應當報送街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于十五日的公告。

第二十八條業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,具體人數、任期由業主大會議事規則確定,每屆任期不超過五年,可以連選連任。

業主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力。候選人的選舉材料應當載明候選人是否受過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否有違反臨時管理規約、管理規約以及業主大會議事規則規定的情況等信息,并向業主公開。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查。

第二十九條區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員、候補委員進行物業管理法律法規、業務知識及職業道德等崗前培訓和定期培訓,提高相關人員的物業管理水平。

第三十條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法到街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到備案資料后十日內出具備案回執,并在出具回執之日起二十日內將備案資料抄送區(市)縣物業主管部門及所在地公安機關、居(村)民委員會。業主委員會可以依法刻制業主大會和業主委員會印章,并到金融機構申請開立賬戶。

業主委員會任期內備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十一條業主委員會履行以下職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(七)督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用;

(八)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(九)整理、保存物業相關圖紙、檔案以及業主大會、業主委員會會議記錄等資料;

(十)業主大會賦予的其他職責。

第三十二條業主委員會委員除不得有《遼寧省物業管理條例》第三十七條第一款規定的行為外,還不得有下列行為:

(一)阻撓業主委員會履行職責;

(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關文件、資料;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章。

第三十三條召開業主委員會會議,應當有全體委員半數以上出席。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上簽字同意,并自決定作出之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

第三十四條業主委員會應當建立規范的財務管理制度,妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。業主大會和業主委員會工作經費、公共收益應當按照財務要求分別建賬管理。

第三十五條業主大會和業主委員會工作經費由全體業主負擔,可以從公共收益資金中支出。經業主大會同意,可以對業主委員會委員發放工作津貼。經費、津貼的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定,經業主大會議事規則或者管理規約明確。

第三十六條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共用部位、共用設施設備每半年的使用和經營所得收支情況;

(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業主大會和業主委員會工作經費的年度收支情況;

(八)物業服務費年度收繳情況;

(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的,業主委員會應當出具。

未按規定進行公布的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布,并通告全體業主。

第三十七條業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用監督管理制度。

擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主。

第三十八條業主委員會委員資格的終止,依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。

業主委員會委員任期內資格終止的,應當自終止之日起三日內移交其保管的檔案資料、印章以及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。

第三十九條業主委員會任期屆滿六十日前,應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并在其指導、監督下組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當向新一屆業主委員會依法移交其保管的檔案資料、印章及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。

第四十條出現下列情形之一,需要組織召開業主大會會議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督物業管理區域所在的居(村)民委員會臨時代行業主委員會的職責:

(一)具備成立業主大會條件,經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后未成立的;

(二)業主委員會委員不足半數,無法組織召開業主大會會議的;

(三)原業主委員會任期屆滿,新一屆業主委員會尚未選舉產生的;

(四)業主委員會未按照本條例第二十三條規定組織召開業主大會會議的。

第四章物業服務與物業使用維護

第四十一條業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡通過招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制、共用設施設備維修范圍和責任、雙方權利義務、合同期限、合同解除條件、違約責任等內容。

前期物業服務合同履行期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第四十二條物業服務企業享有以下權利:

(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

(二)依照國家、省、市有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

(三)勸阻、制止損害物業以及違反法律、法規和管理規約的其他行為;

(四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定或者業主大會授予的其他權利。

第四十三條物業服務企業應當履行以下義務:

(一)按照物業服務合同提供物業服務;

(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)依照本條例規定向業主、物業使用人公示相關信息;

(四)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務;

(五)依照本條例規定向有關機關和部門報告物業管理區域內的違法違規行為,并協助配合查處活動;

(六)依法履行受委托管理的電梯、消防設施的安全管理職責;

(七)協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動;

(八)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第四十四條物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務收費管理辦法由市人民政府價格主管部門會同市物業主管部門依法制定。

第四十五條物業服務收費實行政府指導價的,市人民政府價格主管部門應當會同市物業主管部門根據物業服務標準和物價指數變動情況制定收費標準,定期向社會公布。

第四十六條物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務企業參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

第四十七條物業服務企業不得在物業服務合同履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后,與建設單位或者業主委員會簽訂補充協議。

物業服務企業違反規定或者物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主有權拒絕。

第四十八條業主或者物業使用人應當按照物業合同約定按時足額交納物業服務費用。欠交物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交等方式督促其交納;拒不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行。同時,可以申請人民法院將其納入失信被執行人名單,對其進行信用懲戒。

第四十九條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置進行長期公示。內容發生變化的,應當及時更新:

(一)物業管理區域相關資料;

(二)物業承接查驗協議;

(三)物業服務企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務企業投訴電話;

(四)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(五)電梯、消防、監控等共用設施設備運行狀況和日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(六)實行酬金制的,物業服務各項費用年度收支情況;

(七)物業服務企業利用共用部位和共用設施設備經營所得每半年收支情況;

(八)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項;

(九)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,可以向物業服務企業提出,物業服務企業應當予以答復。

第五十條物業服務企業的退出和交接,依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。新聘物業服務企業應當自承接物業后三十日內,持物業服務合同、管理規約、物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄以及交接資料清單等到區(市)縣物業主管部門辦理備案。

第五十一條利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的,其經營所得為公共收益,歸全體業主共有。

共用部位、共用設施設備的經營主體,業主大會成立前,由前期物業服務合同約定;業主大會成立后,由業主大會確定。

公共收益應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業主監督。業主大會可以設立公共收益賬戶。設立公共收益賬戶的,物業服務企業應當于公共收益賬戶設立十五日內將屬于業主共有的資金轉入公共收益賬戶。

第五十二條建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車位、車庫,并將車位、車庫的配置比例、數量、位置及權屬在商品房銷售現場和物業管理區域內顯著位置公示。

第五十三條物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫以及依法配建的人民防空工程平時用作停車的車位,其歸屬和使用依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。

第五十四條物業管理區域內占用業主共有道路、場地劃定車位停放車輛的,應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建設單位或者物業服務企業不得銷售或者變相銷售。

物業管理區域內行駛、停放車輛等行為,應當遵守相關規定或者管理規約,不得占用消防通道或者影響其他車輛及行人正常通行。

第五十五條物業管理區域內禁止下列行為:

(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

(二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;

(三)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

(四)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

(五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛;

(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面;

(七)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

(八)侵占、損壞公共綠地或者綠化設施;

(九)違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;

(十)違反規定種植果樹、蔬菜;

(十一)高空拋物,違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

(十二)違反規定擺攤設點、占道經營;

(十三)違反規定飼養犬、雞等寵物和家畜家禽;

(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

發現前款所列行為的,業主和物業使用人有權進行勸阻并通知業主委員會、物業服務企業,業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止。對違反法律、法規的行為制止無效的,物業服務企業應當及時向有關行政主管部門報告,至遲不得超過二十四小時。

第五十六條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,對物業服務費用的結算和交納作出明確約定并告知業主委員會、物業服務企業相關情況。

承租人使用物業影響其他業主正常生活的,出租物業的業主應當及時制止。

第五十七條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業代收代繳供水、供電、供氣、通信、有線電視等費用,不得向業主收取手續費等額外費用。

有關專業經營單位在物業管理區域內的新增、養護、維修和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的,應當在施工十五日前,與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后,方可施工。物業服務企業應當對施工情況進行監督。

第五十八條建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理,應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則,保障物業保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

第五十九條市及區(市)縣人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,完善配套老舊住宅區城鄉基礎設施和公共服務設施,逐步推動業主實現自治管理。

老舊住宅區的范圍由市及區(市)縣人民政府確定并公布。

第五章監督管理

第六十條市及區(市)縣人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度,定期對物業管理工作進行監督檢查,并納入年度工作目標責任考核。

第六十一條市及區(市)縣人民政府相關主管部門和機關按照各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

(一)城鄉建設主管部門負責對建設單位履行建筑工程質量保修責任的監督檢查;

(二)規劃主管部門負責物業服務用房的規劃許可及核實;

(三)城市管理執法部門負責對違法建設、毀壞綠地以及違反城鄉規劃、市容、環境衛生管理等其他違法行為的查處;

(四)工商行政管理主管部門負責對損害消費者權益、不正當競爭、違法經營、發布廣告等行為的監督檢查;

(五)價格主管部門負責對價格公示、違規收費的監督檢查;

(六)公安機關負責治安、技防、保安服務等活動的監督檢查;

(七)消防主管部門負責占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處;

(八)質量技術監督主管部門負責電梯等特種設備安全和計量器具的監督管理;

(九)環境保護主管部門負責對生產和經營活動中違反法律法規規定排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環境污染行為的監督檢查;

(十)人民防空主管部門負責對人民防空工程維護管理的監督檢查。

第六十二條市及區(市)縣物業主管部門以及本條例第六十一條所列部門和機關應當建立投訴受理制度,在物業管理區域內顯著位置公布投訴方式和電話。收到投訴的,應當自收到之日起七日內將調查受理情況答復投訴人。

第六十三條市物業主管部門應當建立物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理制度,對物業服務企業及物業服務項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理并開展信用評價,信用評價情況應當向社會公開。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。

物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理具體辦法,由市物業主管部門負責制定。

第六十四條物業服務活動的下列事項應當納入物業服務項目動態監督管理范圍,監督管理情況應當作為物業服務企業信用評價的重要依據:

(一)物業服務合同、物業承接查驗等備案情況;

(二)信息公示情況;

(三)履行物業服務合同情況;

(四)物業服務各項記錄情況;

(五)裝飾裝修管理和安全防范情況;

(六)履行告知義務情況;

(七)處理報修、投訴情況;

(八)配合籌備業主大會、提供相關材料情況;

(九)其他需要監督檢查的事項。

第六十五條物業服務企業有下列情形之一的,應當記入物業服務企業信用檔案:

(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息騙取中標的;

(二)未依照本條例規定履行物業承接查驗義務且未在規定期限內改正的;

(三)擅自提高物業服務收費標準的;

(四)擅自將物業服務費用、停車服務費用、公共事業收費等捆綁收費的;

(五)擅自處分屬于業主共有部分的經營收益的;

(六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

(七)擅自管理應當屬于業主共同管理的事項的;

(八)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

(九)以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為由中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱的;

(十)限制業主自主選擇電信運營、裝飾裝修以及其他服務經營者的;

(十一)泄露、出賣業主個人信息的;

(十二)干擾和阻撓業主自治的;

(十三)阻礙業主進入物業管理區域的;

(十四)提供的物業服務質量明顯不符合合同約定的;

(十五)發現物業管理區域內的違法違規行為未予勸阻、制止并及時報告的;

(十六)未依照本條例規定公示相關信息或者公示內容失實的;

(十七)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

(十八)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

(十九)法律法規規定的侵害業主權益的其他情形。

物業服務項目負責人有騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的,錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。

第六十六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理協調會議制度。協調會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,區(市)縣物業主管部門、公安派出所、城市管理執法部門、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理協調會議主要協調解決下列事項:

(一)前期物業管理階段的突出問題;

(二)業主委員會不依法或者因故無法正常履行職責的問題;

(三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;

(四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

(五)物業管理過程中需要協調解決的其他突出問題。

第六十七條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當聘請相關領域專業人員,充實人民調解委員會,專門調解物業服務糾紛。

建立健全物業糾紛行政調解與人民調解、司法調解的銜接機制。

第六章法律責任

第六十八條業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。

第六十九條違反本條例第十二條規定,建設單位未通過招標投標的方式選聘住宅前期物業服務企業,或者未經批準,擅自采用協議方式選聘住宅前期物業服務企業的,由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十條違反本條例第十四條規定,建設單位未向物業服務企業移交國家規定的相關資料的,由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期仍不移交相關資料的,對建設單位予以通報,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條違反本條例第十九條第二款規定,未報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備首次業主大會會議所需的必要資料的,由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十二條違反本條例第五十五條規定的,由物業管理執法部門按照下列規定予以處罰:

(一)違反第一款第五項規定,使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛的,責令限期改正;逾期不改正的,對個人處三千元以上一萬元以下罰款,對單位處五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違反第一款第十項規定,種植果樹、蔬菜的,責令限期改正,恢復原狀;逾期不恢復原狀的,對個人處五千元以上一萬元以下罰款,對單位處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十三條違反本條例規定,物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為的,由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第七十四條違反本條例規定的其他行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第七章附則

第七十五條本條例自2019年6月1日起施行。

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