2020本溪物業管理條例實施細則最新全文(附收費標準)

更新:2019-07-29 13:24:01 應屆教育網

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第一章 總 則

第一條

為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業及其他管理人的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條

本條例所稱物業管理,是指建設單位通過選聘物業服務企業,簽訂書面合同,進行前期物業管理;業主通過選聘物業服務企業或其他管理人,按照物業服務合同的約定,或者通過自助式物業管理、簡單式物業管理等自主管理方式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條

市、自治縣、區人民政府(含高新區管委會,下同)應當促進物業管理向社會化、專業化發展,培育物業管理市場。

物業管理實行業主自主與專業服務、社區管理與政府扶持相結合的管理體制,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第五條

市房產行政管理部門是本市物業行業的行政主管部門,負責對全市物業行業的管理、監督和指導工作。

自治縣、區物業行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督、管理工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在自治縣、區物業行政主管部門指導下,做好本轄區內物業管理活動的具體工作。

社區居民委員會依法負責本區域內物業管理活動的協調與服務工作。

規劃建設、物價、工商、財政、公安、消防、民政、綜合執法、環保、質監等有關行政管理部門按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。

第二章 新建物業與前期物業管理

第六條

物業管理區域內公共服務配套設施,應當嚴格按照國家和省有關規定的標準和規范進行規劃、設計和建設。

規劃建設行政主管部門在核發規劃許可證時,應當對物業管理區域內公共服務配套設施規劃設計予以審查,公共服務配套設施應當符合規劃的要求。

物業管理區域由自治縣、區物業行政主管部門按規定進行劃分。

第七條

物業管理用房由開發建設單位提供,房屋面積不計入分攤的公共建筑面積,產權歸全體業主共有。未經業主大會同意,不得改變物業管理用房用途,不得買賣和抵押。

物業管理用房的配置應當符合下列標準:

(一)建筑面積不少于建設工程項目總面積的3‰,按比例不足80平方米的按80平方米配建。業主委員會的辦公用房不少于15平方米,在物業管理用房中調劑;

(二)物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,并具備水、電、暖氣、采光、通訊等基本使用功能。

第八條

房產行政主管部門在核發商品房預售許可證、辦理物業管理區域內的房屋和配套建筑所有權初始登記時,應當核查并注明物業管理用房的位置、面積。

開發建設單位應當制作物業管理用房標牌并予以公示。

第九條

新建住宅小區的公共服務配套設施應當具備下列條件:

(一)生活用水納入公共供水管網,并安裝分戶計量表;

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

(三)小區用電納入城市供電網絡,并安裝分戶計量表;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內室外燃氣、供熱管道的敷設并與相應管網連接,安裝燃氣分戶計量表和供熱分戶計量表及控制裝置;

(五)電話通訊線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)按照規劃要求完成消防供水、消防車通道等公共消防設施建設;

(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

(八)按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和政務管理等公共服務配套設施建設;

(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(十)住宅小區分期建設的,已建成的住宅區周邊場地與施工工地應當設置有效隔離設施;

(十一)法律、法規規定的其他條件。

第十條

物業管理區域內至用戶終端的供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業公共服務配套設施由開發建設單位負責投資,依法委托具有設計、施工、監理資質的單位進行設計、建設、監理,并與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。

專業公共服務配套設施竣工驗收時,各專業經營單位應當出具現場驗收報告。

各類專業公共服務配套設施由各專業經營單位與開發建設單位簽訂協議后接收產權,各專業經營單位從接收之日起負責日常管理和維修。

第十一條

按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的產權歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。屬于建設單位所有的,建設單位應當提供權屬證明文件,并優先為業主提供服務。

第十二條

物業管理區域內規劃的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位,下同) 的歸屬,由開發建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有,開發建設單位不得銷售。

第十三條

開發建設單位應當在商品住宅預售前、非住宅建筑竣工驗收備案前90日,依法選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂書面《前期物業服務合同》,并在30日內報自治縣、區物業行政主管部門備案。

前期物業服務費標準應當在《前期物業服務合同》中約定。《前期物業服務合同》生效至物業竣工驗收合格交付使用前的物業服務費由開發建設單位承擔;竣工驗收合格交付使用后的物業服務費由業主按照建筑面積承擔。

第十四條

鼓勵前期物業服務企業提前介入項目開發建設,并對項目的規劃設計、設施配套、施工安裝、房屋交付、工程質量、設備運行管理等事項提出與物業管理有關的建議。

第十五條

住宅工程竣工后,開發建設單位應當按照有關規定組織竣工驗收。規劃建設行政主管部門、消防、人防、房產等相關部門和專業經營單位應當按照國家有關規定,對工程質量及配套設施的完備情況依法驗收。驗收時應當通知前期物業服務企業參加。

依附于物業搭建違法建筑物的,規劃建設行政主管部門對該物業不予辦理竣工備案,房屋登記機構對該物業不予辦理產權初始登記。

住宅工程未經竣工驗收或驗收不合格的,不得交付使用。

第十六條

開發建設單位應當在物業交付使用15日前,與選聘的前期物業服務企業按有關規定完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。開發建設單位和前期物業服務企業在辦理物業交接驗收手續時,應當移交下列資料

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料;

(五)業主名冊;

(六)住宅專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)收取明細帳冊;

(七)物業管理必需的其他資料。

第十七條

業主大會選聘物業服務企業或其他管理人后,前期物業服務合同自行終止。前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起30日內,在所在地自治縣、區物業行政主管部門的監督下,向業主委員會和新選聘的物業服務企業移交本條例第十六條規定的資料以及下列文件和資產:

(一)實施前期物業服務期間有關物業改造、維修、保養的技術資料;

(二)物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備;

(三)使用共用部位、共用設施設備的經營性收益和使用該款項購置的資產;

(四)預收的物業管理服務費、場地占用費和共用部位、共用設施設備經營性收益的結余;

(五)債權債務清單;

(六)專項維修資金明細帳;

(七)應當移交的其他管理資料和資產。

前款所稱其他管理人是指物業服務企業以外的,從事物業服務或者從事設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項物業管理的組織和個人。

第三章 業主、業主大會、業主委員會

第十八條

房屋的所有權人為業主,業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第十九條

業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

業主在物業管理活動中,不得以放棄權利而不履行義務。

第二十條

同一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會,選舉產生一個業主委員會。

符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會:

(一)業主已入住面積的比例達到50%以上;

(二)業主已入住戶數的比例達到50%以上。

第二十一條

符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在30日內組建業主大會籌備組。

籌備組人數為9人至11人的單數,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、開發建設單位、前期物業服務企業、原房屋管理單位和業主代表派員組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的一半以上。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府相關負責人擔任。籌備組應當自組建之日起3個工作日內,在物業管理區域內書面公告成員名單和工作職責。

第二十二條

籌備組應當履行下列職責:

(一)確定召開首次業主大會的時間、地點、形式和內容;

(二)確定業主代表選舉產生的條件、方式、人數;

(三)擬定管理規約、業主大會議事規則草案;

(四)確認并公示業主身份、業主人數和入住面積,確定業主在首次業主大會上的投票權數;

(五)制定業主委員會委員候選人條件、選舉辦法和名單;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當將前款所列(一)至(五)項內容在召開首次業主大會15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

業主對業主身份、人數或者入住面積等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知復核結果。

第二十三條

下列事項由業主大會決定:

(一)選舉業主委員會,更換業主委員會成員;

(二)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(三)選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

(四)改變和撤銷業主委員會的不適當決定;

(五)依法決定專項維修資金的籌集、使用和管理事項;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十四條

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列資料到自治縣、區物業行政主管部門備案:

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;

(二)業主大會議事規則和管理規約;

(三)業主委員會委員名單和業主大會決定的其他重大事項;

(四)法律、法規規定的其他資料。

自治縣、區物業行政主管部門應當自收到前款規定資料之日起5個工作日內,對符合條件的發給業主委員會備案證明,并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開設賬戶。

業主委員會任期內備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第二十五條

業主大會與業主委員會的工作經費,從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔。經費的籌集、管理和使用的具體辦法,由業主大會決定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告,接受業主的監督和咨詢。

第四章

老舊住宅區整治及棚戶區、沉陷區項目管理

第二十六條

本條例實施前,已建成的住宅區內的專業公共服務配套設施不完善或者不能達到各專業技術規范要求的,由市、自治縣、區人民政府制定計劃逐年改造,依法委托具有資質的專業單位進行施工,改造所需費用由各級財政承擔。經依法驗收合格后由各專業經營單位接收產權,并負責日常管理和維修。

第二十七條

舊住宅區(含棄管房屋)整治改造后,具備專業化物業管理條件的,可依據本條例的有關規定成立業主大會,選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業;不具備專業化物業管理條件的,由街道辦事處或鄉(鎮)人民政府組織社區居委會、原房屋管理單位及業主委員會共同組建物業服務站(所),實行自助式物業管理;或者由自治縣、區人民政府委托具有資質的房屋管理單位納入房產管理。

物業服務站(所)是經工商行政部門注冊,實行自主經營、自負盈虧的獨立法人機構。[1]

第二十八條

自助式物業服務的內容包括:

(一)對住宅區物業共用部位、共用設施設備進行日常維修養護;

(二)住宅區內共用部位、相關場地的衛生保潔,綠化設施等的管護;

(三)維護本區域內的公共秩序。

第二十九條

實行自助式物業管理的舊住宅區,符合規劃的可由市、自治縣、區人民政府投資建設物業管理用房和一定比例的經營性用房,規劃建設部門應當予以支持。經營性用房可用于出租經營,經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

第三十條

棚戶區、沉陷區改造新建住宅小區或組團,應當實行專業化或自助式物業管理。業主大會或業主委員會未選聘物業服務企業的,可由自治縣、區人民政府委托具有資質的房屋管理單位暫時納入房產管理。

棚戶區、沉陷區改造新建住宅小區或組團的開發建設單位,應當按照本條例第七條規定建設物業管理用房。

棚戶區、沉陷區改造項目建設工程配套設施不健全,使用功能不完善,工程質量遺留問題由原開發建設單位負責完善后,移交給管理單位。

第三十一條

其他管理人受物業服務企業委托,在物業管理區域內從事物業管理活動的,應當與物業服務企業簽訂委托協議,明確雙方的權利與義務。

其他管理人從事物業管理活動的,參照物業服務企業的有關規定執行。

第五章 物業服務

第三十二條

一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。

物業服務企業應當在其資質許可的范圍內從事物業管理活動,不得以轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書;從事物業管理的人員應當按照法律法規規定,取得職業資格證書。

外埠物業服務企業進入本市從事物業管理活動,應當向自治縣、區物業行政主管部門辦理登記備案。

自治縣、區物業行政主管部門應當對物業服務企業資質實行動態管理并建立誠信檔案。

第三十三條

業主委員會成立后30日內,應當與業主大會通過招投標或者協議選聘的具有相應資質的物業服務企業或者其他管理人,簽訂書面物業服務合同。

物業服務合同應當約定下列主要內容:

(一) 物業服務項目及其內容、服務標準;

(二) 物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

(三) 雙方權利義務;

(四) 違約責任;

(五) 合同期限;

(六) 合同爭議及糾紛解決的辦法;

(七) 其他應當在合同中約定的事項。

物業服務項目一般包括:共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。

物業服務企業應當嚴格按照合同約定,履行物業服務義務。

第三十四條

物業服務合同期滿60日前,業主委員會應當組織召開業主大會決定是否續聘。

業主大會決定不再續聘的,業主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并到所在地自治縣、區物業行政主管部門備案。

第三十五條

下列項目,經自治縣、區物業行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業及其他管理人:

(一)投標截止之日,投標人少于3個的;

(二)建筑面積在5萬平方米(含5萬)以內的多層住宅物業;

(三)建筑面積在3萬平方米(含3萬)以內的高層住宅物業或者非住宅類物業項目;

(四)棚戶區、沉陷區改造項目或者改造后的老舊住宅區項目、棄管物業項目;

(五)市、自治縣、區人民政府規定的其他項目。

第三十六條

物業服務企業承接項目時,應當向自治縣、區物業行政主管部門交納物業服務保證金。保證金數額為物業服務項目三個月的物業服務費用。

物業服務企業擅自終止物業服務合同的,應當承擔違約責任,交納的物業服務保證金作為該物業管理項目過渡時期物業管理費用的保證。

《物業服務保證金管理辦法》由市人民政府另行制定。

第三十七條

物業服務實行有償服務。物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。

物業服務收費實行市場調節價,由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準,在物業服務合同中約定。

業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。無正當理由逾期交費的,應當按物業服務合同約定交納滯納金。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

第三十八條

城市低保戶及低保邊緣戶家庭物業服務費,按有關規定標準核減。核減數額報自治縣、區物業行政主管部門核準后,由市、自治縣財政部門在住房保障資金專戶中列支。

第三十九條

物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置,公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式和收費標準等有關事項。

第四十條

自治縣、區物業行政主管部門應當制定物業服務企業退出物業管理項目的應急預案,實行預警預報制度。

一方要求提前解除物業服務合同的,應當將解除合同的時間、原因書面告知合同另一方和街道辦事處或鄉鎮人民政府,并到物業所在地自治縣、區物業行政主管部門備案后,在物業管理區域內公告。

第四十一條

物業服務企業依照有關規定履行退出程序后,應當在合同終止之日起10日內,將本條例第十六條、第十七條規定的資料和資產移交給業主委員會。

新聘任的物業服務企業確定后,業主委員會應當及時將相關資料和資產進行移交。

第六章 物業的使用與維護

第四十二條

物業管理區域內禁止下列行為:

(一)拆改房屋主體結構和承重結構,私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,在室內下挖地面擴大房屋使用空間,擅自改變房屋、公共建筑和共用設施使用用途;

(二)擅自搭建棚廈或插建其他建筑物、構筑物;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主共同利益;

(四)侵占、損壞或者擅自移動物業共用部位共用設施設備;

(五)侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤;

(六)在建筑物、構筑物上隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫,隨意傾倒垃圾、雜物;

(七)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,組織賭博和迷信活動,飼養動物干擾他人正常生活;

(八)排放有毒、有害物質,排放超過規定標準噪音;

(九)法律、法規及管理規約禁止的其他行為。

第四十三條

業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施,應當遵守管理規約和物業管理的有關規定,保持物業的整潔、美觀。施工前應當征得相鄰關系人同意,施工中相鄰關系人應當提供方便,給相鄰關系人造成損失的,責任人應當給予補償。

利用屋面安裝太陽能熱水器等設施,不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。

第四十四條

房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前,應當告知相鄰業主,并到物業服務企業進行登記備案;按照規定需要報有關部門批準的,應當依法辦理相關手續。

物業服務企業應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規劃設計要求給予指導,不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

第四十五條

業主在裝修房屋時,應當預留維修空間,不得將共用上下水管網、供暖、燃氣、供電等共用設施進行全封閉裝修;未預留維修空間的,維修時造成的損失由裝修人自行承擔;任何單位和個人不得阻礙維修。

第四十六條

物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫不得改變用途。

車庫、車位在優先滿足業主停車需要的前提下,經業主委員會同意可以臨時租賃給物業管理區域外的單位或個人。

第四十七條

占用物業管理區域內公共部位或者其他場地設置車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主委員會根據業主大會的決定組織實施并向業主公示。場地使用費屬于全體業主共有,但物業服務合同另有約定的除外。

在物業管理區域內停放車輛,應當服從物業服務企業管理人員的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影響其他車輛和行人的正常通行。

違反前款規定的,由公安機關協助市物業行政主管部門予以查處。

第四十八條

開發建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系,按照國家和省有關規定的保修期限、范圍,承擔物業的保修責任,物業保修期自竣工驗收合格之日起算起。

物業保修期滿后,業主專有部分的管理、養護、維修由業主負責;共有部分的維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

業主對專有部分進行管理、養護、維修時,應當避免給相鄰物業造成損害。

第四十九條

供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。物業服務企業維修物業設施、設備需要相關專業經營單位配合時,專業經營單位應當予以配合。

專業經營單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當經自治縣、區物業行政主管部門同意并及時恢復原狀。

第五十條

物業管理區域內的生活垃圾由物業服務企業清掃,集中到垃圾站(點),由自治縣、區環衛部門納入計劃,負責清運至垃圾排放場;開發建設時期產生的建筑垃圾由開發建設單位負責清運;業主裝修垃圾由業主自行清運或者委托物業服務企業有償清運。

第五十一條

物業共用部位、共用設施設備不得擅自改變用途,出現故障或損壞時,責任人應當及時維修,相關業主應當給予配合。

利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的,應當在征得相關業主、業主大會同意并征求物業服務企業意見后,按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按業主大會的決定使用。

物業服務企業或其他管理人,未能采取措施及時搶修損壞的物業共用部位、設施設備,造成業主、物業使用人財產損失的,應當承擔賠償責任。

第五十二條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業,或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,在辦理物業交付手續前,應當將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。

專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

《住宅專項維修資金管理辦法》由市政府另行制定。

第五十三條

業主可以在管理規約中約定,物業共用部位、共用設施設備保修期滿或者屬專項維修資金使用范圍內的物業,發生下列情況時,物業服務企業應當配合業主委員會或業主先行組織維修、更新或者采取應急防范措施,所需費用經市、自治縣物業行政主管部門核定后在專項維修資金中予以支付:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身安全的;

(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;

(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

第五十四條

物業產權發生轉移時,專項維修資金隨之轉移,業主應當及時辦理更名過戶手續,并結清物業服務等相關費用。

第五十五條

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的,可以申請物業所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府調解,也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

對本物業管理區域內違反規劃、治安、環保、綠化等法律、法規和本條例規定的行為,業主委員會和物業服務企業應當進行勸阻;業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業可以向自治縣、區物業行政主管部門或其他有關行政管理部門進行舉報,相關部門應當調查核實,依法予以處理;對署名舉報的,應當將處理結果書面告知當事人。

第七章 法律責任

第五十六條

開發建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由自治縣、區物業行政主管部門予以處罰;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任:

(一)未按照規定配套建設物業管理用房或未在規定時間內向物業服務企業移交物業管理用房的,責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下罰款;

(二)未在規定時間內向物業服務企業移交物業管理有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上10萬元以下罰款;

(三)未依法通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,責令限期改正,給予警告,并可處10萬元以下罰款;

(四)擅自處分依法屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,責令恢復原狀,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下罰款。

第五十七條

物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由自治縣、區物業行政主管部門予以處罰;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任:

(一)未在規定時間內移交有關資料和資產的,責令限期改正;逾期仍不移交有關資料和資產的,予以通報,處1萬元以上10萬元以下罰款;

(二)將全部物業管理項目一并委托給他人的,責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

(三)擅自出售物業管理區域內按照規劃建設的物業管理用房、停車庫等公共服務配套設施或擅自改變其用途的,責令限期改正,給予警告,處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;

(四)超越資質等級承接物業服務業務的,沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下罰款;

(五)未取得資質證書從事物業管理的,處5萬元以上20萬元以下罰款;

(六)以欺騙手段取得資質證書的,處5萬元以上20萬元以下罰款,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;

(七)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下罰款。

(八)轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書的,給予警告,并處1萬元以上3萬元以下罰款。

第五十八條

違反本條例規定,挪用專項維修資金的,由市、自治縣物業行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,并可處挪用數額2倍以下罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。物業服務企業挪用專項維修資金情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第五十九條

違反本條例第四十二條規定的,依照下列規定予以處罰;給他人造成損失的,依法予以賠償:

(一)拆改房屋主體結構和承重結構,私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途的,由市物業行政主管部門責令恢復原狀,并可處5000元以上3萬元以下罰款;情節嚴重,經鑒定危及房屋安全的,處5萬元以上10萬元以下罰款。

(二)擅自搭建建筑物、構筑物,在室內下挖地面擴大房屋使用空間的,由市、自治縣、區人民政府責成相關部門責令改正,逾期不改正的,強制拆除,并可處1000元以上1萬元以下罰款。

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主共同利益的,由自治縣、區物業行政主管部門責令恢復原狀,并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,由自治縣、區物業行政主管部門責令改正,沒收違法所得,并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

(五)侵占通道、綠地,毀壞綠化和園藝雕塑品,亂設攤點、商亭、露天燒烤的由自治縣、區物業行政主管部門責令改正,并可處1000元以上1萬元以下罰款。

違反第四十二條第一項、第二項規定,未經相關部門處理或拒不接受處理的,在物業產權轉移時登記機關不予辦理產權變更登記。

第六十條

開發建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,由建設行政主管部門責令改正;逾期不改正的,依法予以行政處罰。開發建設單位對在保修期內因質量缺陷造成的損失依法承擔賠償責任。

第六十一條

違反物業服務合同約定,物業服務企業不按合同約定提供服務的,業主委員會應當進行督促,業主、物業使用人可以依照合同約定申請仲裁機構進行仲裁或向人民法院起訴;業主、物業使用人逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;業主、物業使用人拒絕交納物業費的,物業服務企業可以依照合同約定申請仲裁機構進行仲裁或向人民法院起訴。

第六十二條

當事人對相關行政主管部門的處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請復議或者不訴訟,又不履行行政處罰決定的,由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第六十三條

相關行政主管部門的工作人員在物業管理工作中,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,尚不構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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